옥상 방수, 평지붕 집 천장으로 비가 샐 때 방수 공사 맡기기 전에 알아 둘 것

옥상 방수, 우리 집 이야기입니까

비가 그친 다음 날, 2층 천장 모서리에 누런 얼룩이 번져 있다면. 양평에서 지붕이 평평한 콘크리트 집, 이른바 슬래브 옥상 집에 사신다면 한 번쯤 옥상 방수를 검색하게 됩니다.

얼룩이 정말 옥상에서 온 물인지, 외벽이나 창 둘레에서 들어온 물인지는 따로 가려야 합니다. 그 이야기와 건축물대장 보는 법, 군의 주택개량 융자는 지붕·외벽 누수, 고치기 전에에 정리해 두었습니다.

이 글은 그다음입니다. 옥상이 문제라는 쪽으로 가닥이 잡혔고, 이제 방수 공사를 맡기려는 분께 드리는 이야기입니다.

제가 8년을 살아 보고 느낀 건, 양평 전원주택은 결국 어느 집이든 손볼 데가 생기는 집이라는 겁니다. 탈이 났을 때 치미는 짜증도, 입에서 나오는 불만도 집집마다 거기서 거기더군요. 옥상에서 비가 새는 일이라고 다르겠습니까. 비 예보만 뜨면 천장부터 올려다보게 되는 그 피로. 그래서 고치는 기술보다 맡기기 전에 챙길 것을 적습니다.

공사 전 — 물이 고이는 자리부터 보십시오

먼저 보실 곳은 배수구 둘레입니다.

단독주택 옥상은 관리하는 사람이 집주인 한 명뿐이지요. 가을이면 낙엽이 쌓이고, 바람에 날린 흙이 배수구 입구를 덮습니다. 비가 온 뒤 옥상에 올라가 보면 물이 빠지지 않고 거울처럼 고여 있는 자리가 있습니다. 바닥이 낮은 곳, 배수구 가까운 곳. 그 자리를 사진으로 남겨 두십시오.

이게 왜 먼저냐 하면, 업체가 와서 가장 먼저 묻는 것이 "어디에 물이 고이느냐"이기 때문입니다. 고인 자리를 짚어 줄 수 있으면 견적을 받을 때 이야기가 빨라집니다. 배수구를 막고 있던 낙엽을 걷어 내는 것까지는 직접 하셔도 됩니다. 다만 옥상 끝은 난간이 낮은 집이 있으니 혼자 올라가지는 마십시오.

답답한 건 바닥 아래입니다. 겉으로는 멀쩡해 보여도 그 아래 콘크리트가 젖어 있는지는 눈으로 알 수 없습니다. 그 속을 들여다보는 건 장비를 가진 업체의 몫입니다.

국가건설기준코드는 방수공사의 검사를 바탕면 검사, 재료 검사, 시공 중 검사, 완료 후 검사의 4단계로 나누고, 시공 전에 바탕면이 말랐는지와 표면 상태를 확인하게 합니다(KCS 41 40 01, 2021년판). 공공 공사의 기준이라 집 옥상에 그대로 적용되는 의무는 아닙니다. 그래도 견적을 받을 때 "바닥이 마른 걸 어떻게 확인하고 시작하십니까" 하고 물어볼 근거는 됩니다.

예전에 누가 한 번 손본 옥상이라면 그 자리도 알려 주십시오. 옛 방수층과 새로 바르는 부분이 만나는 이음매는 업체가 따로 살펴야 하는 곳이니까요.

공법 이름도 여럿 보입니다. 우레탄, 시트, 아스팔트. 국가건설기준코드가 다루는 방수공법에는 아스팔트방수, 시트방수, 시멘트모르타르계 방수, 액체방수 등이 있습니다. 우리 집 옥상에 어느 것이 맞는지는 현장을 본 사람이 판단할 일이라 이 글에서는 어느 공법도 권하지 않습니다.

업체를 고를 때 — 1,500만 원과 습식·방수공사업

옥상 방수를 맡길 때 금액이 하나의 선이 됩니다.

건설업 등록 없이 할 수 있는 "경미한 건설공사"는 전문공사의 경우 공사예정금액 1,500만 원 미만, 종합공사는 5,000만 원 미만입니다(건설산업기본법 시행령 제8조제1항, 확인일 2026-10-10). 바꿔 말하면 방수공사 하나로 1,500만 원 이상이 되면 등록한 업체가 맡아야 합니다.

방수공사는 전문건설업 가운데 "습식·방수공사업"에 들어갑니다. 미장, 방수, 타일, 조적이 함께 묶인 업종입니다(같은 시행령 별표1). 그러니 큰 공사라면 이 업종을 등록했는지 물어보시면 됩니다. 등록이 없는 분이 작은 공사를 맡는 것 자체가 잘못은 아닙니다. 금액이 선을 넘을 때만 따져 볼 일이지요.

등록 여부를 어디서 조회하는지, 계약을 쪼개면 어떻게 셈하는지는 인테리어·리모델링 맡기기 전에에 자세히 있어 거기로 넘깁니다.

양평은 도시와 사정이 다릅니다. 외곽 마을이면 견적을 세 군데 받아 비교하는 것부터 쉽지 않습니다. 와 주는 업체가 몇 없으니까요. 그래서 한 곳 견적만 들고 결정하게 될 때가 많고, 그럴수록 서류를 꼼꼼히 받아 두는 수밖에 없습니다.

견적서와 계약서 — 하자보수 기간 3년을 적어 받으십시오

방수공사의 하자담보책임기간은 3년입니다(건설산업기본법 시행령 제30조제1항·별표4, 확인일 2026-10-10). 공사한 뒤 3년 안에 생긴 하자는 시공한 쪽이 책임지는 기간이라는 뜻입니다.

전문공사의 하자담보책임기간은 공사 종류에 따라 1년에서 3년까지 갈립니다. 한 번 공사에 방수와 미장, 타일 같은 것이 섞여 있으면, 하자를 나눌 수 없는 경우가 아닌 한 세부 공종마다 따로 기간을 셉니다(같은 조). 옥상 바닥을 방수하면서 난간 미장을 함께 하면 두 부분의 기간이 다를 수 있다는 얘기입니다.

그래서 견적서에는 공종을 나눠 적어 달라고 하십시오. 계약서에는 하자보수 기간을 숫자로 적어 받으십시오. 말로 "3년 봐 드립니다" 하는 것과 종이에 적힌 것은 3년 뒤에 무게가 다릅니다.

이 기간을 언제부터 세는지, 업체가 책임을 면하는 경우는 무엇인지는 장마 지나고 천장에 얼룩이에 조문째 옮겨 두었습니다. 여기서는 되풀이하지 않습니다.

비용은 얼마쯤일까. 양평에서 옥상 방수에 실제로 든 값은 아직 확인한 숫자가 없습니다. 이 값은 비워 둡니다. 확인한 뒤 보태겠습니다.

공사 날짜와 공사 뒤 — 비 온 다음 날 한 번 더

방수는 바닥이 말라 있어야 시작할 수 있는 공사라, 비가 이어지는 철이나 너무 추운 날은 일정이 밀립니다. 업체가 날짜를 미루자고 하면 이상한 일이 아닙니다.

양평 겨울은 얼었다 녹기를 되풀이합니다. 그 사이 갈라진 틈이 커질 수 있으니 겨울 전에 끝내고 싶은 마음이 듭니다. 다만 몇 도 아래로는 공사를 하면 안 된다는 공식 기준은 이번에 찾지 못했습니다. 날짜는 업체와 일기예보를 같이 보며 정하십시오.

공사가 끝났다고 마음을 놓기는 이릅니다. 비가 온 다음 날 옥상에 올라가 처음에 사진 찍어 둔 그 자리를 다시 보십시오. 물이 빠졌는지, 젖은 얼룩이 남았는지. 실내로 내려와 천장 모서리도 손으로 한 번 짚어 봅니다. 차가운지, 축축한지.

그 사진과 날짜가 하자를 말할 때 쓰는 기록이 됩니다. 3년 안에 다시 물이 비치면 계약서와 함께 들고 시공한 쪽에 먼저 서면으로 알리시면 됩니다.

배수구 낙엽 청소는 해마다 늦가을에 하는 일로 달력에 적어 두면 좋겠습니다. 겨울 오기 전 집 둘레 점검과 함께 하시면 덜 잊습니다 — 추워지기 전에 집 한 바퀴.

옥상 위에서 하는 일은 혼자 할 단계가 아닙니다. 와 줄 사람을 못 찾으시면 아래로.

공사 전에 고인 자리, 공사 중에 날씨, 공사 뒤에 비 온 다음 날. 이 세 번만 챙겨도 덜 불안합니다. 사진부터 찍어 둘걸, 하고 뒤늦게 아쉬워하지 않으시려면요.